El índice Big Mac

Hace algún tiempo escuché algo al respecto sobre el índice Big Mac y me quedó rondando por la cabeza. Luego de una semana de bastante trabajo de un lado para el otro, reuniones y terminando de definir algunas cosas volví a mis típicos paseos por internet y encontré un blog muy interesante de Rankia de la mano de Francesc Berbis hablando sobre el tema, a continuación les presento el texto:

Voy a tratar en este artículo lo que será la antesala de un post posterior. Para ello no se si algunos de vosotros conoceréis el “indice Big Mac”. Es un índice elaborado a partir de una investigación no científica, que permite comparar el poder adquisitivo de distintos países donde se vende la hamburguesa Big Mac de McDonald´s. Pero primero os voy a aburrir con un poco de teoría...

Para ello recurriremos a la Paridad del Poder Adquisitivo (PPA), esta se basa en la existencia de arbitraje en los bienes tangibles. Esta teoría se fundamenta en que el precio de dos bienes homogéneos en dos países distintos deberían ser idénticos en precio, expresados en la misma divisa. En caso de que esta relación no se cumpliese, se podría obtener un beneficio comprando el bien en el país donde es más barato y posteriormente venderlo en el país donde el precio es mayor.

De aquí expresamos la ley de precio único, que permite observar si una divisa esta infravalorada o sobrevalorada respecto a la otra divisa. Para ello recurriremos al “indice Big Mac”, este indice lo elabora periódicamente la revista inglesa The Economist que pretende establecer el tipo de cambio al que las hamburguesas costarían en diferentes países y que reflejaría el tipo de cambio de equilibrio. Vayamos a ver el cuadro, para explicar mejor este concepto. Como vemos en el recuadro, aparece el precio del Big Mac en las diferentes divisas locales y al lado lo que costaría en términos de dolares según el tipo de cambio de mercado en ese momento. La operación es muy sencilla, basta con dividir el precio de la Big Mac en términos de dólares de la moneda local, por el precio que cuesta en Estados Unidos. De ahí obtendríamos la PPA implícita.

Seguidamente, si restamos esto al tipo de cambio de mercado, podremos saber a primera vista si la divisa esta infravalorada o sobrevalorada con respecto al dólar. Si el resultado es negativo, es porque al divisa está infravalorada con respecto al dólar y, si el resultado es positivo es que la divisa está sobrevalorada con respecto a la divisa americana.



Esta paridad relaciona el nivel de precios absolutos en dos países con el tipo de cambio existente entre ambos. Si los costes de la cesta de bienes del país extranjero, expresados en divisa local, es equivalente al coste de la cesta de bienes doméstica, la PPA se cumple.

Aunque esto tiene un principal inconveniente y es que si la composición de la cesta de bienes es distinta la PPA nunca se va a cumplir.

Existen diversas críticas con respecto a esta “Teoría de la Paridad del Poder Adquisitivo. De las cuales voy a reseñar las más importantes:

* En el corto plazo los precios son rígidos y no absorben con al misma velocidad los movimientos experimentados por el tipo de cambio, siendo este más volátil.

* No tiene en cuenta los costes de transacción, tales como barreras comerciales, costes de transporte... que imposibilitan que haya un precio único para el mismo bien en países distintos.

* La propia composición del IPC como variable de análisis es inviable puesto que dentro de la cesta de productos que componen el IPC existen también bienes no comercializables.

Con todo esto esta teoría no deja de ser muy utilizada por analistas de prestigio y economistas, para analizar si una divisa esta infravalorada o sobrevalorada con respecto a otra divisa. De hecho el “incide Big Mac” es toda una referencia para infinidad de analistas, porque si se ha observado que a largo plazo la PPA se cumple, y puede llevar a marcarnos una tendencia con respecto a otras divisas.

El motivo principal de explicar este indice, es para el posterior análisis que haré en un futuro post, que conjugará esta serie de elementos. Pero, no adelantemos acontecimientos, y analicemos este indice...¿ Creéis que puede servir de referencia en el largo plazo?, ¿ o hay otros factores, a parte de los citados anteriormente, que pueden provocar que esta paridad nunca se llegue a cumplir?

Autor: Francesc Berbis

Muchas gracias por su tiempo

Mariano Cabrera Lanfranconi

El sueldo del emprendedor

Hace uno días le comenté a un amigo la importancia de ponerse un sueldo como emprendedor, esto significa, que el emprendedor que trabaja en su negocio debe ponerse un sueldo acorde por varias razones. En primer lugar porque se necesita a la hora de sacar cálculos y así evitar problemas, en segundo lugar porque se podría llevar las utilidades que se le den la gana de la empresa y por último para saber si realmente ese negocio le sirve para mantenerse o debe acomodar sus hábitos un poco.

Justo hoy buscando algún link para pasarle, dado que no puedo juntarme y explicarle un poco más al respecto por un viaje de esta persona, me encontré de casualidad con este excelente texto de emprendedores.orange en internet.

Si tienes tu propio negocio y aún no te has asignado un sueldo, empieza a pensar en ello. Porque no hacerlo es un error, sobre todo cuando los beneficios se asoman en tu cuenta de resultados. Es un hecho que muchos emprendedores no tienen nómina. “¿Para qué? Solo sería un gasto más, innecesario. Ya cobraré con los beneficios”, piensan muchos.

Ser realista

El sueldo, además de proporcionarte una cierta estabilidad económica en el día a día, aunque la retribución sea baja, te permite recibir la compensación económica de tu trabajo con menores costes fiscales. Y ese es el quid de la cuestión.

Aquí les dejo el texto y no olviden visitar este excelente sitio sobre todo aquellos que están metidos en el tema:

“Es conveniente hacer los cálculos para que el tipo impositivo siempre sea mínimo, ya sea por dividendos o sea por la retribución vía nómina. Y casi en todos los supuestos es interesante tener un sueldo”, confirma Javier Montero, director de QualityConta, asesores legales y tributarios.

Vayamos por partes. La premisa es ser realista. Desde el Centro de Iniciativas Emprendedoras (Ciade) de la Universidad Autónoma de Madrid se recomienda hacer los números y estudiar la viabilidad del proyecto retribuyéndose todo factor que participe en él. “Es decir, el planteamiento es que si tú necesitas un espacio, tienes que valorar ese espacio (compra o alquiler), aunque luego trabajes en tu casa. Lo mismo ocurre con el sueldo. Hay que reconocer la valoración de ese trabajo en el plan de empresa y asumir que ese es un objetivo a conseguir. Porque el proyecto tiene que ser viable por sí mismo”, afirma Isidro de Pablo, director de Ciade y catedrático de Organización de Empresas de la Universidad Autónoma de Madrid. En definitiva, debes fijarte un salario.

Una vez que está decidido, lo primero que debes tener claro es cuánto y cómo. Cuánto quieres ganar y, luego, cómo se va a distribuir. Y para ello debes tener en cuenta una serie de parámetros que, en cada caso concreto, dependerán de diversos factores. Mira a tu alrededor y analiza detenidamente el mercado.

Circunstancias empresariales.

El salario se debe fijar en función de lo que se esté pagando en el mercado para las responsabilidades que vayas a tener en la empresa (cuáles son mis tareas y cuánto se paga por ellas); el sector en el que te muevas (existen diferencias entre, por ejemplo, los sueldos en el sector de la abogacía y los de la construcción o la fontanería) y, por último, el tamaño, la antigüedad y la experiencia de la empresa (es decir, circunstancias más particulares del negocio).

Perfil del emprendedor.

Incluso también depende del carácter del emprendedor. Algunos empresarios quieren ganar mucho dinero y se asignan retribuciones elevadas. Otros, sencillamente, quieren tener un sueldo que les permita llevar un nivel de vida satisfactorio, incluso no les importa que sus empleados ganen más que ellos por la vía de la empresa. “No significa que tenga un salario de mercado, ni que sea una cantidad simbólica, sino una cifra razonable para el trabajo que pueda hacer esa persona. Pero aquí ya entramos en el terreno personal y los valores de cada emprendedor”, añade Isidro de Pablo. Un consejo: debes ponerte un salario de empresario, no un salario de accionista.

Cómo lo quieres

Ellos son la principal razón por la que tienes que decidir cuánto, porque todo dependerá de un criterio fundamentalmente fiscal. El sueldo es una herramienta de gestión muy útil para sacarle el máximo partido a todos los ingresos de la compañía que terminan en tu cuenta corriente. Dicho en otras palabras: te permitirá sacar el máximo rendimiento a tus beneficios, ahorrándote dentro de los límites legales, mucho dinero. Por tanto, es un elemento que no puede quedar al margen de tus previsiones.

No es lo mismo tener un fijo, aunque sea bajo, que tener un fijo y un variable, es decir, un porcentaje que dependerá de las condiciones que tú fijes: consecución de objetivos, alcanzar determinado nivel de facturación, beneficios obtenidos... O tener un fijo y cobrar a final de año dividendos. Debes analizar qué fórmula es más rentable fiscalmente para tu empresa. Las posibilidades de paquetes retributivos son amplias. Selecciona la mejor para tu negocio y dependiendo del momento de madurez en el que se encuentre tu empresa.

Fijo + variable.

Lo normal es que un sueldo variable se dé más en la fase de supervivencia y arranque del negocio, hasta que la empresa acabe de “madurar”. Entonces lo conveniente es tener un fijo, que se puede complementar con bonus o retribuciones por consecución de beneficios. “Por ejemplo, se puede establecer que si se incrementa la facturación en un porcentaje o se llega a tantos euros de facturación, se podrá recibir entre un 5 y un 25% de esos beneficios. El margen es muy amplio para luego decidir qué retribución es fiscalmente la que más me interesa”, explica Montero.

Reflejado en un contrato

La fórmula que decidas deberá estar expresada en un contrato, ya que las retribuciones reflejadas en un documento permitirán ser consideradas un gasto deducible en la declaración a Hacienda.

Socios.

Cuando el emprendedor no está solo, los sueldos deben estar fijados en función de las responsabilidades y de la posición de los socios. Es decir, deben fijarse en su condición de “asalariados”, en tanto en cuanto cumplen una función en la empresa. Si uno es director general y otro director administrativo, no deberían tener el mismo sueldo porque las responsabilidades son diferentes, incluso ante la Ley.

Sin embargo, muchos emprendedores y socios, con tal de tener paz en situaciones profesionales, están dispuestos a asumir una equidad en las retribuciones. “La pregunta es si todos los socios están contentos con ese criterio. Si todos tienen una responsabilidad equiparable, no hay ningún problema. Ahora, si alguno piensa que hace más que los demás, ahí puede haber un germen de problemas”, explica De Pablo.

Los sueldos iguales entre socios se suelen dar más en empresas familiares. O en empresas en las que existe una importante complementariedad de roles entre los socios (producción, comercial, administración). “Eso sí, hay que tener muy claro que, además de ejercer una función en la empresa, también cumplen una función de socios”, recalca Fernando Alfaro, técnico de proyectos de Ciade.

Y en ese caso se puede hablar de relaciones entre socios. Por ejemplo, que tenga la misma participación en los beneficios en el caso de que tengan la misma aportación en el capital.

Este reportaje continúa aquí:

Los tres estadios de tu salario
Trucos fiscales: El 'juego' del salario
Fórmulas para redondear tu sueldo: retribución en especie
Echando cuentas...
Emprendedores que no tienen sueldo
Emprendedores que tienen sueldo

Muchas gracias por su tiempo

Mariano Cabrera Lanfranconi

Saldando deudas...incluso las de tarjetas

Hace un tiempo una persona me preguntó sobre cómo podía saldar unas deudas de varias tarjetas de créditos. Obviamente este famoso pedazo plástico del cual ya se habló en el blog tiene la particularidad de endeudar día a día a miles de personas a lo largo del mundo.

Quiero recordar sobre todo y sin desprestigiar a nadie, que las tarjetas de crédito quiérase o no, con buen o mal uso, son herramientas para generar deudas. No importa si podemos pagar o no la tarjeta, al usarla generamos una deuda y esto es así. Obviamente el que nos prestó ese dinero, quiere que se lo devuelvan y con interés. (Interés: precio por el tiempo en el cual alguien se desprende de su dinero).

Quizás recuerden que en su momento hablé sobre la deuda buena y la deuda mala, para los que no lo recuerdan la deuda buena es aquella en la cual con el tiempo obtendremos un beneficio mayor dado que estamos empleando ese dinero supongamos para apalancar un negocio que nos dejará ingresos futuros. Ahora la deuda más conocida por todos, la mala, es aquella deuda que en verdad es la que nos trae problemas, entonces he aquí una pequeña reseña de cosas a tener en cuenta antes (o durante) del endeudamiento, por cualquier de las 2 formas:

1) Deje de tener deudas:

Algo común que he visto sobre todo en personas allegadas es el hecho de contraer más deudas cuando ya están endeudados, obviamente hay casos que no es así, pero al contar con menos dinero uno tiende a meterse en esta especie de “bola de nieve” de deudas, donde empieza por una pequeña que luego atrae otras. Así que el primer consejo es dejar de tener deudas. Pero ¿cómo se hace esto?

En primer lugar es importante tener una correcta administración de nuestro dinero, en este blog hay información al respecto ya sea hoja de estados financieros hasta consejos para armar nuestro plan financiero. Lo importante es controlar cómo se mueve nuestro dinero, así reconocer si está realmente camino a donde queremos o sea escapa de nuestras manos como el agua. Identificando aquellos gastos no tan importantes o quizás tratando de reducir nuestras “comodidades” algún tiempo, se puede contar con algunos fondos para saldar deudas.

Realmente es increíble cómo tener una determinada predisposición al ahorro ayuda, yo he vivido en carne propia esto y de pasar a tener “deudas” pequeñas, a reducirlas bastante acomodando un poco mis hábitos de gastos. Uno se da cuenta que si controla centavo a centavo (aunque parezca un poco excesivo) de que muchas veces gasta en cosas realmente inútiles.

Aquí presento un ejemplo medio tonto, a mí me gusta mucho leer los diarios, y por día compraba 2 o 3, ahora solo compro 1 en papel, que realmente me interese y el resto los leo on-line. No será tan cómodo leerlos en la pantalla de mi PC, pero en base al papel voy a las noticias que quiero cotejar y listo, es un pequeño sacrificio hasta mejorar la situación. Lo que se ahorra sería 2 periódicos menos al día a $1 aproximadamente cada uno, significa $60 extra a fin de mes!!!

2) Desarrollando el fondo de emergencia:

Sin lugar a duda el título lo dice todo. Me gustaría preguntar a cada uno de los lectores si realmente tienen un fondo de emergencia. Estoy seguro que más de uno no lo tiene y esto no esta mal, está terriblemente mal.

No contar con un fondo de emergencia (obviamente separado de cualquier otro tipo de ahorro) significa que ante cualquier eventualidad, nuevamente uno caerá en la deuda. Es simple, sin el fondo de emergencia, uno se enferma, le recetan medicamentos pos $100 y ya nuevamente estamos endeudados.

Creo que un ejemplo que muchos vivimos fue el famoso “granizo” en Buenos Aires hace un tiempo, las bolas eran del tamaño de bolas de tenis. Muchos no solo no contaban con seguros, tampoco tenían fondos de emergencia y eso implicó gastar no solo en parabrisas, sino también en las abolladuras de techo, baúl, etc del auto. Hasta el día de hoy se ve de vez en cuando algún que otro auto abollado.

No hay una regla fija para elaborar el fondo de emergencia, quizás la forma que yo empleo sirva. Todo dinero extra que ahorro lo separo en 3 partes del 30%, 30% y 40%. Supongamos que este mes guarde $100, de esos $100, $30 son para el fondo de emergencia, otros $30 para ahorro y $40 para el fondo de inversión. Si todos los meses podemos guardar $100 y hacer esto en un año así se verán nuestros fondos:

Fondo de emergencia: $360
Fondo de ahorro: $360
Fondo de inversión: $480

Son pequeños números porque tomé $100, pero si mantenemos esta lógica tenemos 3 fondos bien administrados ante cualquier problema u oportunidad que se presente.

3) Pagando las deudas

Obviamente esta parte es la más importante dado que es donde podremos independizarnos de la deuda de una vez por todas, es un proceso largo, no se da de un día para el otro. Así que es importante en las etapas que mencioné ser consistente y tener disciplina, más de una vez vamos a dudar si estamos o no bien encaminados, aunque si estás en esta etapa, es que estás bien encaminado. Nada puede ser más importante y correcto que sacarte las deudas de arriba.

Con respecto al saldo de deudas de tarjeta de crédito por una cuestión obvia siempre es mejor pagar las de intereses más altos dado que estás son las que traen mayor deuda. En caso de que tenga 2 o más tarjetas (sí, hay gente que tiene muchísimas!!!) con el mismo interés, es mejor pagar primero la que tiene menor saldo pero interés alto. Al hacer esto nos estamos sacando lo más complicado dado que no es el saldo lo importante, sino el interés.

La otra opción es pagar las deudas de tarjeta con saldo o interés más bajo dado que aquí podremos ver una acción más rápida, aunque seguimos teniendo a cuestas, las deudas con intereses más “pesados”.

Todo depende de la capacidad que tengamos, dado que pagar primero la de gran interés ayudará a pagar más rápido las pequeñas deudas, si lo hacemos al revés, poco a poco contaremos con más ahorro para pagar las grandes deudas, el tema es que ese interés pueda ser alcanzable y es obvio que terminaremos pagando más.

En lo que respecta a cualquier otro tipo de deuda fuera de las tarjetas, es cuestión de tener bien en claro qué se debe pagar. Yo recomiendo particularmente pagar primero las cosas básicas e importantes (Suena obvio pero muchos se olvidan). Tengo un amigo que administra un sitio web y siempre paga el abono del servidor tarde, esto le origina un monto de unos $0.50. El problema radica en que si algún día cambia a un servidor más grande y sigue con ese hábito ese monto será mayor. Ni hablar que el sitio Web es su principal fuente de ingresos y está descuidando el negocio.

Por eso es importante tener bien en claro y posiblemente enumerados todos aquellos gastos mensuales o deudas que son primordiales pagar.

4) No caer nuevamente en la deuda

Otra de las cosas que veo en las personas es la capacidad de caer nuevamente en deudas. Hay una teoría que dice que las personas suelen enfocarse más en las cosas complicadas que en las simples, es por eso que quizás muchos salen de la deuda (algo complicado) y no tienen en cuenta cómo no caer en la misma (algo más simple que pagar deudas). Sin embargo si uno cuenta con el fondo de emergencia y es consistente en no cometer viejos errores no hay de qué preocuparse. No digo que nunca más tendrá deudas, todos tenemos deudas, el tema es justamente si aprendemos a que una deuda sea solo una y no que traiga consigo 5 más.

Es necesario mantener SIEMPRE los fondos, incluso hay muchos más a tener en cuenta pero con estos 3 lo más seguro es que no tengamos muchas deudas. Más adelante con todo el dinero que uno ahorra, se puede dividir el fondo de inversión en diferentes fondos, por ejemplo:

Fondo de aprendizaje financiero: Para cursos, talleres, workshops, etc.
Fondo de acciones: Invertir en acciones
Fondo inmobiliario: Para bienes raíces
Etc, etc, etc.

Muchas gracias por su tiempo.

Mariano Cabrera Lanfranconi

El negocio de la construcción: Informe Completo

Hoy me encontraba revisando el foro del Club Rich Dad, leyendo mensajes, viendo que esté todo en orden (haciendo mi típico trabajo de moderador), cuando me encontré con este texto subido por el usuario Tiano y que había olvidado subir al blog hace un tiempo.

A continuación voy a copiar el texto completo porque realmente no tiene desperdicio y a adjuntar un archivo PDF llamado "La obra privada y las pymes de la construcción"

Cómo se descargan archivos del blog? Es simple y hay 2 formas.

Para descargar el archivo directo de ahora en más estoy usando un sitio de internet para colgar archivos. Si se fijan en la columna izquierda del blog hay una sección que dice "Ver archivos", ese link lleva a un disco virtual con carpetas donde podrán encontrar muchos archivos de diverso tipo.

La otra opción es hacer click en el enlace del archivo que pondré en el blog e iran directamente al archivo dentro del disco virtual. Lo bueno de este sistema es que no borra nada de nada.

Aquí copio el texto, espero que lo disfruten:

Características del negocio de la construcción

La construcción, desde el punto de vista de los inversores privados, se caracteriza respecto de la mayoría de las otras industrias en que el éxito (o el fracaso) de un determinado desarrollo inmobiliario nace y muere con la construcción y venta del emprendimiento mismo.

Cualquier otra rama industrial involucra la inversión en activos íntimamente ligados almantenimiento en el tiempo de una determinada línea de producción. Es así que quien invierte en una planta de producción de alimentos no podrá dejar de fabricar productos alimenticios sin asumir pérdidas enormes asociadas al capital inmovilizado por la planta improductiva.

Por el contrario, en la industria de la construcción cada obra en sí misma se convierte en una única línea de producción que se inicia con la inversión en el terreno y el proyecto asociado y se cierra definitivamente el día que se vende la última unidad funcional.

Del mismo modo, el éxito de un determinado producto inmobiliario no garantizará iguales resultados para otro emprendimiento de iguales características, aún ejecutado por los mismos responsables en un predio similar, dependiendo fuertemente los resultados de diversos factores, entre los que se pueden mencionar:

- la localización,
- las características del mercado al que va dirigido,
- la existencia de crédito y tasas de interés atractivas,
- el contexto político y macroeconómico y la magnitud de la aversión al riesgo asociada,
- la forma en la que el público percibe las cualidades y defectos del emprendimiento.


Con carácter de aproximación y con el objeto de definir los roles en un proyecto inmobiliario se remite al siguiente esquema donde se hace foco en las funciones que desempeña cada uno de los participantes:

Esquema de Participantes de la Construcción Privada

Desarrollador

Es aquella persona, o grupo de personas asociadas, que realizan la inversión y el desarrollo de un determinado Emprendimiento abarcando su proyecto, construcción y comercialización. En el caso de las obras públicas el desarrollador es el Estado; en el caso del edificio corporativo de una gran empresa el desarrollador podrá ser la misma empresa. Dentro de la obra privada se pueden definir dos categorías preliminares de desarrolladores:

Desarrolladores estables: son aquellos que a lo largo de los años han mantenido su presencia a través de la generación de varios emprendimientos, concentrando la mayor parte de sus negocios en la construcción de Proyectos Inmobiliarios. En esta categoría se puede mencionar a RAGHSA y BKS, entre otros.

Desarrolladores Ocasionales: son aquellos cuyo “core business” no es la construcción pero toman la decisión de encarar un proyecto bajo condiciones muy específicas del mercado motivados por la posibilidad de realizar un buen negocio en un contexto económico favorable (por ejemplo, un grupo de pequeños inversores que se asocia para construir un edificio de
departamentos).
Otro ejemplo de desarrollador ocasional es el ya mencionado de empresas que encaran la construcción de su propio edificio corporativo (Repsol, Telecom, Grupo Fortabat, etc.).

El desarrollo del emprendimiento requiere de la generación de áreas encargadas del proyecto, construcción, dirección y comercialización del emprendimiento, además de una estructura administrativa, financiera y legal.

En el contexto del esquema precedente, de todas las áreas mencionadas las únicas que pertenecen a la estructura del Desarrollador son los sectores administrativo y financiero, tercerizándose la totalidad de las áreas restantes.

Proyecto

El proyecto se encarga a un Estudio de Arquitectura según las pautas establecidas por el Desarrollador, previo análisis de la viabilidad comercial del Emprendimiento. En esta primera etapa, el Estudio intercambia propuestas con el Desarrollador y los Consultores Inmobiliarios, a efectos de definir las características distintivas del proyecto considerando el segmento de
mercado al que estará dirigido y las condiciones de comercialización. Para la definición técnica del proyecto, el Estudio de Arquitectura contará con la participación de un estudio de Ingeniería Estructural, asesores en Instalaciones, etc.
El mismo Estudio de Arquitectura elabora presupuestos preliminares a medida que se avanza en la definición del proyecto proponiendo plazos de obra; a partir de los cuales el Desarrollador realiza las evaluaciones financieras pertinentes en relación con los flujos a considerar durante toda la construcción y comercialización del Emprendimiento.

Construcción

La construcción de la obra propiamente dicha se encarga a una Empresa Constructora (o a varios contratistas según la modalidad de contratación elegida por el Desarrollador) que previamente resultó adjudicataria del concurso de ofertas para la ejecución del proyecto en cuestión. Para la construcción de la obra, la Empresa Constructora emplea mano de obra
(propia o subcontratada), compra materiales (hormigón, ladrillos, cemento, etc.) y equipamiento (mobiliario, ascensores, carpinterías, etc.) y contrata servicios (instalaciones, pintura, higiene y seguridad, proyecto de estructura, etc.)

Estructura legal

El área legal generalmente se terceriza en uno o más Estudios que se ocupan de la redacción de contratos, boletos, escrituras, etc., y solucionan temas inherentes al área a lo largo del desarrollo del Emprendimiento.

Dirección de Obra

La Dirección de Obra representa técnicamente al Comitente en la obra y tiene la responsabilidad de que ésta se ejecute en un todo de acuerdo con las especificaciones contractuales del proyecto. Dicha Dirección puede ser ejercida tanto por el mismo Estudio que ejecutó el proyecto como por un Estudio o Profesional ajeno a aquel. Durante la década del noventa en algunos emprendimientos se adoptó la modalidad de Gerenciamiento de Obra
y de Proyecto 2 .

Comercialización

El área de comercialización generalmente se concentra en una o mas Inmobiliarias cuya participación se manifiesta en la definición de los requerimientos del Emprendimiento durante la primera etapa de proyecto y, posteriormente ocupándose de todos los rubros vinculados con la promoción y venta del Emprendimiento en las diferentes instancias de la comercialización.

El Esquema de Participantes de la Construcción Privada utilizado como base para definir a los protagonistas del sector ha admitido a lo largo del tiempo diversas modificaciones: en varios casos se ha unificado el rol de Desarrollador con el de la Constructora, o el de la Inmobiliaria con el de Gerenciamiento de Proyecto, o el del Estudio de Arquitectura con el del Desarrollador. Además, el surgimiento de nuevas modalidades de Financiamiento de obras 3 , tales como el fideicomiso financiero, dio entidad a roles como el de fiduciante, fiduciario y fideicomisario.

-->> Venta y financiamiento de obra privada

Existen tres procedimientos básicos de venta:

1-A. Venta a precio fijo: utilizado en períodos sin inflación o con variaciones previsibles de ésta, consiste en la fijación de un precio de venta en el momento de efectuar la operación. El monto se considera fijo y es independiente del valor de la tasa que pudiera aplicársele al comprador en el caso que este recurra a un crédito para acceder al bien. Esta tasa de interés
sólo reflejará el riesgo crediticio y el valor del dinero en el tiempo sin considerar otras variables asociadas a eventuales cambios de precios de los insumos involucrados en la obra.

1-B. Venta a precio fijo indexado: cuando existe incertidumbre respecto del comportamiento de la inflación en el corto y mediano plazo, el desarrollador deja de absorber este riesgo y se lo transfiere al comprador mediante el agregado de un componente de tasa que ajusta los saldos deudores impagos directa o indirectamente según la inflación.

1-C. Venta al costo: admite por lo menos dos variantes:

a. Sistema de consorcio: el organizador del emprendimiento vende el terreno (con un porcentaje de utilidad respecto de su precio de costo) a un grupo de personas a cuyo nombre se escritura y quienes se convierten en condóminos del terreno. Este consorcio firma a su vez un contrato con un estudio de arquitectura, otro con una constructora y, eventualmente, otro
con una gerenciadora. Mediante estos contratos los condóminos se comprometen a pagar los costos de la construcción en su totalidad incluyendo materiales, mano de obra y honorarios profesionales. Cada condómino tendrá derecho, al término de la obra, sobre una o más unidades del emprendimiento.

b. Sistema de boletos: difiere del sistema de consorcios en que no se produce un traspaso del terreno, es decir, es el titular del terreno el que contrata a los profesionales y la empresa y no los compradores de las unidades quienes, en cambio, reciben un boleto de compra – venta
por las unidades adquiridas, las cuales serán escrituradas posteriormente.

Respecto de la financiación de las obras, existen tres procedimientos básicos:

1. Capital Propio: el emprendimiento se financia total o parcialmente con capital propio del grupo empresario.

2. Créditos a largo plazo: se financia total o parcialmente con créditos de entidades financieras. Las altas tasas de interés en los tiempos de actividad del sector sumadas a la ausencia de crédito vigente desde 2001 hacen que este recurso se aproxime más a una enunciación teórica que a una alternativa real de financiación.

3. Fideicomisos financieros: instrumentado a principio de 1995 a través de la ley 24.441, el fideicomiso consiste en la cesión por parte de una persona o sociedad (fiduciante) a otra persona o sociedad (Fiduciario) de un determinado bien (terreno) a efectos de que se realicen allí las obras necesarias para la ejecución de un determinado emprendimiento. Una vez
concluido este, sus unidades podrán ser transferidas a los adquirentes.
Esta operatoria se traduce en mayores seguridades y beneficios para todas las partes integrantes del negocio, entre las que se pueden señalar:

a) El fiduciante y el fiduciario no confunden su patrimonio ni sus bienes con el patrimonio fiduciario comprometido en el emprendimiento ya que este se constituye en un patrimonio de afectación distinto, por lo que, en caso de que el emprendimiento no pudiera concretarse, no se produciría la quiebra del fiduciante ni del fiduciario y se liquidaría solamente el patrimonio del fideicomiso a favor de los acreedores de la fiducia.

b) Respecto de los beneficiarios (aquellos que aportaron trabajo o dinero para el desarrollo esperando obtener una determinada utilidad) y los fideicomisarios (aquellos adquirentes de unidades de vivienda en carácter de destinatarios finales) tendrán asegurados sus créditos pudiendo cobrar el patrimonio afectado exclusivamente para ellos.

c) El fiduciario tiene prohibido adquirir cualquiera de los bienes que administra y tiene la obligación de rendir cuentas sobre su gestión.

d) A efectos de garantizar la continuidad del proyecto existe la figura del fiduciario sustituto.

e) Ausencia de efectos retroactivos de la revocación del dominio por parte del fiduciante por lo que no se pueden afectar los derechos adquiridos por terceros.

Finalmente, se pueden enunciar otras variantes inherentes al concepto de financiación, tales como, el rescate anticipado de bonos del Estado nominados en dólares (BODEN 2012), recibidos por quienes aceptaron canjear sus plazos fijos reprogramados, la aplicación de recursos de las AFJP al financiamiento de obras privadas de vivienda, la conformación de fondos de inversión que permitan el financiamiento de la obra y de los compradores finales, modificación de la normativa impositiva para emprendimientos de vivienda para sectores medios y bajos, etc.

Respecto de la afectación de los BODEN 2012 para la construcción de viviendas individuales, el 15/05/03 se cerró el proceso de licitación, recibiéndose 116 ofertas por un monto de $ 27 millones, siendo el cupo Original establecido de $150 millones. Respecto de la misma operatoria definida para emprendimientos habitacionales, dada la cantidad de
operaciones en proceso de presentación, se produjo una extensión a 45 días de plazo para la recepción de ofertas por parte de la Secretaria de Finanzas.

-->> ¿Cómo se contrata y administra la ejecución de una obra?


La forma más común de contratación de obra es mediante “Ajuste Alzado”, sistema mediante el cual se contrata la ejecución de una obra (o una parte de esta como ser instalación sanitaria, eléctrica, etc.) donde la constructora asume la responsabilidad de materializar el proyecto y entregarlo con las prestaciones proyectadas y de acuerdo a su fin.
Dentro del mismo sistema una obra puede contratarse por “contratos separados” donde se contrata a varias empresas, cada una a cargo de un ítem especifico (albañilería, estructura de hormigón, instalación de aire acondicionado, pintura, etc.).

La otra opción de contratación dentro del esquema de ajuste alzado es la denominada “llave en mano” mediante la cual se contrata la ejecución de la obra completa a una sola empresa, la cual será responsable de la ejecución de todos los rubros de la misma.

En nuestro país, a lo largo de los años la ejecución de la mayoría de las obras ha dependido (desde el punto de vista de su materialización proyectual y técnica) de tres figuras principales: el Proyectista, la Dirección de Obra y la Empresa Constructora (o los contratistas de cada rubro en el caso de que la obra se realice por contratos separados).

El proyecto y la dirección de obra es, por lo general, responsabilidad de un Estudio de Arquitectura que ejecuta el Proyecto y designa a un profesional propio para que ejerza el cargo de Director de Obra.

En algunos casos, el Propietario del Emprendimiento decide separar las figuras del Proyectista y de la Dirección de Obra de obra, asignándolas a dos Estudios distintos.
La responsabilidad del Proyectista es producir la documentación de Proyecto, de acuerdo a las necesidades del propietario del emprendimiento, respetando las normativas y restricciones impuestas por los entes oficiales.

La principal responsabilidad de la Dirección de Obra consiste en asegurar la
materialización más fiel del proyecto en la obra, previa inspección y aprobación de los trabajos ejecutados de acuerdo a las normas vigentes de los diferentes organismos de control (Municipalidad, Empresas de Servicios y sus Entes Reguladores, etc.).

La ejecución de la obra se encarga a una Empresa Constructora cuya responsabilidad consiste en la construcción “llave en mano”, es decir, de acuerdo a las especificaciones del proyecto contractual y ocupándose de todos los detalles para entregar la unidad a sus propietarios en perfecto funcionamiento.

Una variante de lo expuesto es la administración de la obra por contratos separados (generalmente a cargo de la Dirección de Obra o de un Administrador contratado ad hoc), es decir, sin la existencia de una empresa constructora a cargo de la obra, sino un coordinador de diferentes subcontratos de obra.

Del esquema resultante surge una idea de los tiempos que transcurren desde la designación del Estudio a cargo del Proyecto hasta la terminación de una obra.

Las etapas de proyecto y construcción de un emprendimiento, según lo habitual en el mercado argentino, son instancias claramente diferenciadas, es decir, que no se inicia la etapa de Construcción hasta tanto no esté definida la etapa de proyecto, dando lugar a "tiempos muertos" entre ambas etapas, necesarios para licitar las obras, evaluar los presupuestos y generar modificaciones del proyecto a fin de adecuarlo a los montos de inversión previstos por el responsable del emprendimiento.

A modo de ejemplo supondremos un emprendimiento que requiere 90 días de proyecto, 40 días de licitación y adjudicación de la obra y 180 días para la construcción. De acuerdo a la secuencia mencionada en el párrafo anterior, el plazo total seria de 310 días y el Gantt resultante seria el siguiente:

Por otra parte, dentro del esquema mencionado, es el inversor el que corre con el riesgo de solventar mayores costos entre lo supuesto en la instancia de proyecto y el costo final de la obra.

Durante la década del noventa, con el objeto de minimizar la sumatoria de los tiempos mencionados y encontrar una forma de distribuir el riesgo de los mayores costos con los responsables de la elaboración y materialización del proyecto se comenzó a emplear en Argentina el sistema de Gerenciamiento de Obra.

En este sistema, sumamente utilizado en Norteamérica, se unifican las responsabilidades de Proyecto y Construcción con las de la Administración de los recursos. De este modo, la Gerenciadora asume la responsabilidad del Proyecto, Dirección y Ejecución del Emprendimiento garantizando un precio máximo, asumiendo responsabilidad sobre los eventuales excedentes de dicho precio y compartiendo los beneficios con el Comitente en el caso de obtenerse un precio final menor que el pactado en el presupuesto patrón.

A diferencia de la modalidad tradicional, en el Gerenciamiento se produce una
superposición parcial de las tareas acortando el plazo total para la ejecución del Emprendimiento. Esto puede verse en el siguiente diagrama de Gantt para la misma hipótesis de plazos planteada antes:

Los plazos se optimizaron en 60 días, es decir, se mejoró en aproximadamente un 20% el plazo total original sin modificar los plazos parciales de cada una de las tareas.
Los contratos son formalizados entre el Comitente y los Subcontratistas y los pagos (previa aprobación de los certificados por la Gerenciadora y el Comitente) se emiten a nombre de cada contratista, no existiendo intervención de la Gerenciadora en el proceso de pago, garantizando el pago directo a los contratistas.

No obstante, a pesar de las evidentes ventajas de este sistema, nunca consiguió imponerse al esquema tradicional antes mencionado. Los posible motivos pueden ser su escasa difusión, algunas experiencias poco exitosas, la conformación de la figura de la Gerenciadora que, sin ser una empresa constructora, debe contar con el respaldo financiero que le permita hacer frente a eventuales excesos al presupuesto patrón y, por ultimo, la
errónea suposición de que se trata de un sistema para obras de gran envergadura.

Toda esta nota sale de un informe realizado por el Instituto Universitario IDEA que podrán descargar de este enlace: Bajar Informe de Instituto IDEA

Muchas gracias por su tiempo.

Mariano Cabrera Lanfranconi

Las 7 leyes del dinero.

Luego de algunos días de bastante movimiento en mi vida, vuelvo a la carga como siempre. Al igual que casi todos los días comienzo a transitar mi tour de blogs y sitios de internet para mantenerme informado. Hoy me encontré con este texto interesante del sitio web Finanzas.com con las 7 leyes del dinero basadas en el libro "el hombre más rico en Babilonia". Nunca hice el resumen de seste libro para el blog, pero creo que con esta entrada tendrán los mejores consejos en base a este excelente texto.

‘El hombre más rico de Babilonia’, obra publicada por George S. Clason en 1955, es un gran clásico de la literatura financiera, el libro sobre riqueza más inspirador que jamás se haya escrito, según Fred Siegel, un autor moderno que lo ha adaptado recientemente a la realidad actual de los mercados financieros.

El relato original cuenta la historia de Arkad, el hombre más próspero de Babilonia (Ahora Irak), enclave de los míticos Jardines Colgantes, entre el Tígris y el Éufrates, y una tierra mítica por sus riquezas y opulencia.

Arkad y los consejos que da para adquirir y mantener la riqueza son el eje de un libro que Fred Siegel decidió rescribir para hacer que sus valiosas enseñanzas resulten más relevantes en el mundo actual. Estos consejos se condensan en las siete leyes del dinero.

PRIMERA LEY: Páguese a sí mismo

Fred Siegel define esta idea de una manera sencilla. “Antes de comenzar a gastar, lo mejor que puede hacer uno es pagarse a sí mismo”, lo que se consigue ahorrando el 10% de los ingresos mensuales.

Por supuesto, seguir esta ley requiere disciplina pero lo bueno es que cuando se convierte en un hábito, no se extraña el dinero que se está ahorrando. Además, dice Siegel, “pronto se sentirá orgulloso de ese 10% ahorrado y apenas recordará en qué gasto ese otro 90%.

SEGUNDA LEY: Establezca presupuestos para controlar sus gastos

Claro que siempre es posible pensar: Apenas puedo mantenerme con lo que gano ahora ¿Cómo es posible que logre ahorrar el 10% de mi salario? La respuesta empieza por admitir que todos los seres humanos quieren más cosas que el dinero que tienen para comprarlas, o lo que es lo mismo, las necesidades son siempre ilimitadas pero los recursos escasos.

Una vez asumida esta realidad, lo mejor es establecer un presupuesto de los gastos que de verdad son necesarios hacer cada mes. Según Siegel, hay un fenómeno interesante encerrado en este principio. Si se controla cada euro, al final pasarán dos cosas.

Primero, se recortarán los pequeños gastos, como comprar un refresco o un bocadillo, ya que resulta demasiado complicado escribirlos en el diario. Además, será posible ver cuánto cuesta al mes tomar un café diario o comprar el periódico, por ejemplo.

De esta forma, el presupuesto actúa como un protector ante la tentación de gastar dinero en cosas de escasa prioridad. Eso sí, se puede incluir una partida denominada ‘dinero para gastar’, por aquello de que darse de un lujo de vez en cuando no está mal.

TERCERA LEY: Ponga su dinero a trabajar por usted

La idea de esta ley está basada en el interés compuesto o en el hecho de que el retorno sobre el dinero haga ganar aún más dinero. Para inversores que piensan en el largo plazo, Siegel apuesta por el mercado de valores y aconseja huir de los típicos ‘chivatazos’ de los amigos o de los valores que están de moda.

En general, la forma en que se pone a trabajar el dinero, admite Siegel, depende de muchos factores que tienen en cuenta a la persona, sus intereses, su creatividad, o su iniciativa para los negocios.

Las posibilidades son variadas, desde iniciar un negocio en 'ebay', comenzar cualquier actividad a tiempo parcial, invertir en objetos de colección, invertir como socios sin voto en algún negocio en funcionamiento, o, incluso, publicar un libro propio que recoja las experiencias profesionales, por ejemplo.

Todas las formas de inversión suponen riesgos y si se comenten errores, es necesario aprender de ellos, dice Siegel. Pero cuando se encuentre la forma correcta de poner el dinero a trabajar por uno mismo, se habrá creado un flujo de riqueza.

En todo caso, el mejor consejo consiste en invertir en aquellas cosas que interesan, en las que se encuentra satisfacción, porque en el fondo “nada sirve tanto al éxito como la pasión”

CUARTA LEY: Protéjase contra las pérdidas

Si todo lo anterior ha dado sus frutos, es posible tener ya algún dinero extra pero cuidado, entonces podrían llegar las tentaciones de gastarlo o hacer nuevas inversiones.

Lo mejor, indica Siegel, es no dejarse llevar por la idea de hacer dinero rápido para lo que resulta conveniente no escuchar los consejos de aquellas personas que puedan recomendar alguna inversión. “No perder todo lo que se tiene es la clave para construir la riqueza”.

QUINTA LEY: Haga de su hogar una inversión rentable

La idea que pretende transmitir Siegel es que el dinero que destine a la vivienda debe verse como una inversión. Por ejemplo, hacer reformas en la cocina permitirá disfrutar de mejores electrodomésticos y, si se tiene idea de vender el piso en el futuro, la propiedad se revalorizará considerablemente.

Además, si no hay intenciones de vender el piso, y se tiene una hipoteca, Siegel propone hace amortizaciones extra desde el principio. Por ejemplo, si se pagan 100 euros extra al principio de cada mes, el retorno de esa inversión será mayor, pues no se pagan intereses todo el tiempo por la misma cantidad de dinero.

Así, el problema podría ser la comisión de amortización parcial que cobre su banco, pero actualmente, muchas entidades ‘on line’ no establecen ningún cargo por este concepto, que resulta fundamental a la hora de negociar una hipoteca, en la medida en que todos los meses es posible destinar una parte del ahorro para la inversión en vivienda sin incurrir en gastos bancarios.

SEXTA LEY: Planee su jubilación

Según explica Siegel, ahorrar dinero para la jubilación es una decisión inteligente desde dos puntos de vista. Por un lado, se generan recursos para el futuro de manera que el dinero va creciendo y, además, no se pagan impuestos hasta que ese dinero se retire.

En el caso español no sólo es eso, sino que además, las aportaciones a planes de pensiones suponen una reducción directa de la base imponible, por lo que el ahorro es al menos igual al tipo marginal de cada contribuyente.

SEPTIMA LEY: Incremente su potencial de ganancias

La última ley del dinero tiene que ver con las enormes posibilidades que genera la inversión en capital humano. El mejor activo que tienen las empresas es el conocimiento y las capacidades de los empleados. Por tanto, quien desee ganar dinero debe incrementar sus conocimientos y habilidades.

Los resultados de una encuesta informal entre profesionales, explica Siegel, arrojaron la sorprendente conclusión de que menos de un 5% de los encuestados invirtó más de cien dólares en cursos de capacitación. "La mayoría gastó mucho más en la parte externa de su cabeza, por ejemplo, en cortes de pelo, que lo que invirtió en la parte interna".

Fuente: Finanzas.com

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Mariano Cabrera Lanfranconi